L'assemblea di condominio, è l'organo di rappresentanza dello stesso ed
è composta da tutti i condomini titolari di un diritto di proprietà delle
unità immboiliari che compongono l'edificio, a cui fanno capo la maggior parte
dei diritti e doveri inerenti la vita condominiali. L'assemblea è l'unico
organo che ha il potere di prendere tutte le decisioni in merito alla vita stessa del
condominio e dei suoi partecipanti.
L'assemblea ha poteri "legislativi" e
"ordinativi". I poteri legislativi si esprimono nella possibilità di
deliberare su tutta la materia condominiale, come creare il Regolamento del Condominio,
oppure modificare le Tabelle Millessimali. Per raggiungere tali scopi, l'Assemblea deve
costituirsi in maggioranza assoluta, cioè con la presenza di tutti i Condomini,
mentre per conseguire gli obbiettivi più correnti, per esempio la normale gestione
contabile annuale, è sufficiente che si costituisca con maggioranze meno importanti.
L'assemblea può essere ordinaria o straordinaria. Molti condomini, perņ, non
conoscono a fondo il significato dei termini ordinaria e straordinaria. Cercheremo quindi
di analizzarli uno ad uno.
- L'assemblea si definisce ordinaria quando è la prima assemblea che viene
convocata nel periodo di gestione annuale e può trattare qualsiasi argomento sia di
ordinaria che straordinaria amministrazione.
- L'assemblea si dice straordinaria in tutti gli altri casi eccetto il primo
(ordinaria) ed anche queste possono trattare qualunque argomento, sia di ordinaria che
di straordinaria amministrazione.
La convocazione dell'Assemblea
L'assemblea dovrebbe essere convocata ogni anno per il rendiconto dell'operato
dell'amministratore e deve essere convocatga tutte le volte che l'amministratore lo
ritiene opportuno e/o dietro richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6
dei millesimi di proprietà. Solo nel caso che l'amministratore non esista,
l'assamblea può essere convocata da qualsiasi condomino. Il pressuposto per
la valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito a tutti i
condomini mediante raccomandata, o qualunque altro strumento comprovante l'avvenuta
comunicazione, inviata almeno cinque giorni prima della data fissata.
Lo svolgimento dell'Assemblea
Tutte le volte che l'assemblea si riunisce, è opportuno che venga nominato una
persona fra i presenti che svolga la carica di presidente dell'assemblea, il quale
dovrà eleggere un'altra persona che svolga la funzione di segretario. Il
presidente ha il cmpito di verificare tutte le ricevuta degli inviti, la validità
delle eventuali deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione
dell'ordine del giorno. Il segretario ha la funzione di scrivere a verbale tutto ciò
che viene deliberato dall'assamblea. Il verbale redatto e firmato dal presidente,
dal segretario ed eventualmente da qualche condomino deve obbligatoriamente essere inviato
a tutti i condomini assenti, in quanto i termini di impugnabilità delle delibere
assembleari decorrono, per questi ultimi, dalla data di ricezione della copia del verbale.
Comunque è una buona abitudine ed indice di professionalità inviare copia del
verbale anche ai presenti.
Il libro dei verbali
Sul libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario o dell'amministratore,
quanto segue: il luogo, l'ora di inizio e termine, l'ordine del giorno
dell'assemblea; l'elenco degli intervenuti di persona o per delega e le rispettive
quote millesimali; il resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni
prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte
egli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei
proponenti.
La validità dell'Assemblea
In prima convocazione l'assemblea è validamente costituita con l'intervento
di almeno due terzi dei condomini, che rappresentino almeno i due terzi del valore
dell'edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio. Qualora, in prima convocazione, non venga raggiunto il numero legale,
l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a
quello della prima e comunque entro e non oltre il decimo giorno. In seconda convocazione
è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che
rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore
dell'edificio.
Fanno comunque eccezione le seguenti tipologie di delibere:
- le delibere concernenti la nomina, la revoca o la riconferma dell'aministratore;
- le lite giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore;
- la ricostruzione dell'edificio e le reparazioni straordinarie di notevole
entità, che devono essere approvate in ogni caso con la maggiornaza degli
intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
- le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il
miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzioni di nuovi impianti e/o
servizi comuni, che devono essere approvate con la maggioranza dei condomini che
rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi
speciali;
- le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da
quelle sopraelencate; le delibere inerenti modificihe e/o integrazionei del presente
regolamento;
- l'alienazione di parti comuni del condominio;
- la modifica delle tabelle millesimali e quelle delibere che
toccano direttamente ed in qualsivoglia modo la disponbilità all'uso delle
parti esclusive dei singoli condomini, devono essere approvate in ogni caso con
l'unanimità dei condomini che rappresentino la totalità del valore
millesimale dell'edificio.
I poteri dell'Assemblea
Le attribuzioni ed i poteri dell'assemblea sono regolati dal codice civile.
L'assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può
deliberare modifiche al regolamento o innovazioni che siano lesive dei diritti acquisiti
anche di un solo condomino. Essa non può deliberare su argomenti che non siano
iscritti all'ordine del giorno, a meno che non via sia la presenza totale dei
condomini rappresentanti il totale del valore dell'edificio. Le delibere prese in
conformità alla legge e alle relative maggioranze sono vincolanti per tutti i
condomini, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatto
eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravore e suscettibili
di utilizzo separato, per le quali la minoranza dissenziente può essere esonerata
della partecipazione alle spese.
L'impugnazione delle delibere
Ogni condomino assente o dissenziente può presentare ricorso all'autorità
giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge, al regolamento o comunque
lesive del diritto anche di un solo condomino. Il ricorso deve essre proposto dai presenti,
dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e degli assenti, entro 30 giorni
dal ricevimento della copia del verbale. Il ricorso deve essere presentato al tribunale
competente, nei termini e modo prescritti dallo stesso.
La separazione delle responsabilità
Quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio,
i condomini dissenzienti possono separare la propria responsabilità in ordine alle
spese e alle conseguenze della causa, per il caso di soccombenza. Tale volontà va
notificata con atto di significazione a mezzo ufficiale giudiziario all'amministratore
del condominio entro 30 giorni dalla delibera, per i presenti dissenzienti, o entro 30
giorni dalla data di reicevuta della copia del verbale per gli assenti. Se la causa ha
esito favorevole al condominio, e ne derivino dei vantaggi al dissenziente, questi deve
concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato
possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente.
Conclusioni
L'assemblea è l'unico organo che può deliberare e decidere su tutte le
questioni inerenti la vita comune del condominio. Nessuno, nemmeno l'amministratore
può prendere decisioni se non interpellando l'assemblea. Tutto ciò
predetto fa salvo comunque una diversa volontà espressa nel regolamento di
condominio eventualmente esistente nel vostro condominio, che comunque non può
menomare i diritti di ciascun condominio, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso può derogare alle disposizioni di cui agli articoli
del codice civile: 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
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